Marius Sigheti

In ultimele luni ale anului 2009 am fost destul de ocupat cu achizitionarea unei societati romanesti, in principal cu aspectele legate de negociere, ca greul de-abia acum incepe: autorizarea mea ca actionar, fiindca nu discutam despre un SRL oarecare. Fiecare pas ar fi putut aduce numeroase postari pe blog, din pacate n-am avut starea necesara, imi pare rau. Dar saptamana dinaintea Craciunului s-a intamplat ceva critic, care ma indeamna sa scriu cateva ganduri pe marginea subiectului. Le-am scris chiar atunci, dar am asteptat publicarea pana in ianuarie.

Voi scrie despre relevanta unor termene obiective (relaxate, daca vreti) in contractele cu care lucram.

In propunerea de cumparare a societatii in cauza (”Share Purchase Agreement”, sau “SPA”) exista multe definitii si termene, e normal. Unul din acestea este termenul de plata a avansului, o suma care indica seriozitatea cumparatorului. In cazul meu, o suma semnificativa. Domnii vanzatori au propus initial un termen de 5 zile lucratoare, pe care cu oaresce eforturi l-am negociat spre 15 zile lucratoare, fiindca nu aveam banii cash sau in conturi, ci trebuia sa contractez un imprumut. Ok, eu tot nu eram multumit cu cele 15 zile, desi n-aveam motive reale, dar am spus vanzatorului ca “am o presimtire” ca ar fi bune macar 5 zile suplimentare, din cauza unor factori pe care nu ii pot controla: viteza de lucru a angajatilor dintr-o banca din alta tara, responsabili de intocmirea garantiei creditului pe care il contractez aici in Romania pentru aceasta achizitie, si renumiti ca natie pentru relaxarea lor generala. In Serbia i se spune “opusteno”, ca sa va faceti o idee. Dar nu despre Serbia vorbim.

Zilele si saptamanile treceau, iar angajatii respectivi (si altii) ma plimbau cu zaharelul ca inteleg ce au de facut, ca sa mai dau un mail cu instructiuni, bla bla bla. In cele din urma, am ajuns cu posibilitatea reala de plata a avansului in ziua numarul 18 dupa semnarea contractului. Ma suna banca din Romania:

“Stiti, exista o problema. Nu putem elibera suma pentru a plati avansul dvs. catre vanzatori, deoarece contractul prevede ca in cazul neefectuarii platii in primele 15 zile lucratoare, acesta devine nul.”

Oops, hai sa ii anunt pe vanzatori si sa ii rog sa faca act aditional prin care extindem termenul de 15 zile cu cat o fi nevoie, ca bani am la dispozitie deja. Dam in alta problema:

Stiti, imputernicirile prin care dl. AT a semnat contractul din partea celor cinci vanzatori nu sunt valabile si in cazul anexelor. Trebuie sa obtinem altele, lucru cam greu in preajma sarbatorilor si avand in vedere ca un vanzator este dintr-o tara terta. Speram pe la mijocul lunii ianuarie 2010.

Le cam parea rau ca rostesc cuvintele astea, cand puteau avea niste bani seriosi in conturi. Ce sa le fac eu daca au fost rigizi ca Zidul Berlinului pe toata perioada negocierilor? Si uite asa stagnam si ne suparam. Eu am stiut ca o sa vina ziua in care rigiditatea lor o sa ii coste, si uite ca am intuit bine, inca odata. Legea compensatiei nu iarta.

Luati aminte.

Business avans, bani, Contracte, cumparat, negociere, plata, problema, share purchase agreement, termen, vanzatori

Desi sunt proprietarul si semnatarul articolelor publicate pe un blog specializat de imobiliare, voi publica articolele care mi se par interesante si pe blogul personal, cateodata chiar inainte de a publica dincolo. De ce? Pentru ca voi scrie din experienta mea ca antreprenor, manager, prieten, sau lider in domeniul antreprenorial, si mi se pare normal ca informatia sa fie asociata numelui meu.

Stiti aproape toti ca in domeniul imobiliar eu m-am ocupat in principal de inchirieri, mai specific birouri. Actualmente sunt in schimbari. Revenind… In general, aici ne referim la birouri de apartament (cele superioare dpdv calitativ si spatiu), in vile sau cladiri de birouri propriu-zise. In toate cazurile, eu am fost cel care oferea consultanta in ceea ce priveste contractul. Dar cel putin o data in fiecare caz, mentionam importanta consultarii unui avocat, cu atat mai mult daca erau in joc sume importante. Am invatat asta la HIRSH. Totusi, clientii mei s-au facut ca nu ma aud, iar acum am ajuns sa vad clar de ce au facut rau ca nu m-au ascultat. Ei doar m-au auzit.

Eu cred ca pot exista doua tipuri de contracte de inchiriere intre parti:

• unele simple, fara detalii specifice pentru fiecare eveniment care s-ar putea intampla, exprimate pe 1-2 pagini. In cazul lor, partile semnatare beneficiaza de incredere reciproca, semnarea in sine fiind doar de dragul oficializarii si a platii impozitelor. Exista si exceptii, destul de multe, in care se semneaza contracte simple cu un scop “win-lose” nedeclarat, in functie de interesele partii care vrea sa castige ceva in viitor.
• cele complexe, peste 10 pagini, cateodata chiar peste 25 pagini. Cu astea lucreaza marile companii, fie ele in calitate de proprietari, sau chiriasi. Vor sa fie protejati pentru o sumedenie de situatii posibile, sau o institutie gen banca finantatoare le cere asta, din acelasi scop. Bancile au regula aceea, Three Ways Out. Si acest tip de contract poate fi propus cu un scop “win-lose” de catre una dintre parti. Am vazut multe cazuri de contracte pur si simplu negative; asta inseamna ca sunt facute sa te prinda dupa colt si sa iti traga un sut in fund.

In postari viitoare voi pune in lumina diverse smecherii contractuale, ca sa intelegeti mai bine despre ce vorbesc, si ca sa deveniti mai ageri. Dar ce e important de retinut este ca merita sa platiti cateva miute de euro (poate doar cateva sute, depinde) unui avocat cu experienta in imobiliare, pentru a sti exact ceea ce semnati. Altfel, veti ajunge sa fiti buni de plata, iar aici ma refer la sume e-n-o-r-m-e care vor proveni din te miri ce chichita, pe care tu nici n-o visai cand ai citit contractul. Treaba se aplica la fel de bine si in cazul contractelor de vanzare-cumparare. “Si altele” [voi posta curand ceva legat de ghilimelele astea].

Un astfel de avocat, de care am auzit de demult din multiple surse, si de ale carui servicii am inceput sa ma folosesc este Sergiu Rosca.Recomandarea asta nu o fac fiindca m-am inteles cu el, ci fiindca vreau sa vin si cu solutii, nu doar cu expunerea de probleme. Dl. Av. Rosca habar nu are ca scriu despre el, insa cineva ii va spune.

Business, Real Estate asa da, avocati, birouri, Contracte, imobiliare, inchiriere, vanzare